4 Wohnungseigentumsobjekte - Zwangsversteigerung
reedb-id: 1225427
Informazioni di contatto:
Versteigerungsdatum und -zeit: am 19.3.2025 um 13:00 Uhr
Versteigerungsort: Saal 55, 2. Stock
Versteigerungsort: Saal 55, 2. Stock
Appartamenti Hallersdorf Asta / preclusione Austria
Appartamenti
Pignoramenti
stimato, Stati valore di mercato Prezzo su richiesta.
AT-8564 Hallersdorf, Klein-Gaisfeld 124
Bundesland Stiria, Austria
Finanza
stimato, Stati valore di mercato Prezzo su richiesta.
data dell'asta 19.03.2025
Aree
vivere lo spazio357,31 mq
Descrizione
Die Liegenschaft EZ 365 KG 63307 Gaisfeld umfasst das Grundstück 462/1. Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Klein-Gaisfeld 124“ in der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld situiert und liegt rund 1,6 km vom Gemeindeamt Krottendorf-Gaisfeld entfernt. Die Wohnlage kann als gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als durchschnittlich bis gut beschrieben werden.
Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über den Lechnerweg, Grundstück 640/3 – asphaltiertes, öffentliches Gut und anschließend über die Privatstraßen mit der EZ 296, Grundstück 471/6, sowie der EZ 38, Grundstück 463/3. Diesbezüglich sind die Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
Am eigenen Grundstück gibt es eine asphaltierte Zufahrt sowie mit Rasengittersteinen befestigte Flächen.
Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung mit einem Fahrzeug erreichbar.
Die Liegenschaft EZ 365 KG 63307 Gaisfeld weist laut Grundbuchauszug eine Gesamtfläche von 1.369 m² auf. Das Grundstück besitzt eine annähernd L-förmige Grundstücksform und ist fast eben. Die maximale Länge beträgt rund 56m, die maximale Breite beläuft sich auf etwa 27m. Östlich sowie südlich ist das Grundstück von bebauten Liegenschaften umgeben und nördlich sowie westlich sind die angrenzenden Grundstücke unbebaut. Das Maierbacherl verläuft entlang der südlichen Grundstücksgrenze.
Auf der Liegenschaft wurde ein Wohnhaus mit 4 Wohnungseigentumsobjekten mit der Orientierungsnummer „Klein-Gaisfeld 124“ erbaut.
Das in Massivbauweise errichtete Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss.
Im Objekt sind laut Nutzwertgutachten insgesamt 4 Wohnungseigentumsobjekte untergebracht.
Alle Wohnungseigentumsobjekte sind Gegenstand der Bewertung.
Die sonstige selbstständige Räumlichkeit „SSR 1“ liegt im Kellergeschoss.
Die Wohnung „W 2“ ist im Erdgeschoss situiert.
Die Wohnungen „W 3“ und „W 4“ befinden sich im Dachgeschoss.
Des Weiteren sind an der Grundstücksgrenze im Süden vier überdachte KFZ-Abstellplätze, drei KFZ-Abstellplätze im Freien sowie drei Abstellräume vorhanden.
Alle KFZ-Abstellplätze, die drei Abstellräume sowie die Grünflächen sind laut Nutzwertgutachten Allgemeingut.
Der Hauseingang befindet sich im Süden gartenseitig.
Der Eingang zur Top „SSR 1“ ist westseitig erreichbar
Flächenwidmung:
Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld sind ca. 1.170m² des Bewertungsgrundstückes 462/1 als Reines Wohngebiet (WR) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,3 ausgewiesen.
Etwa 199m² sind als Freiland mit landwirtschaftlicher Nutzung deklariert.
Darüber hinaus liegt die Liegenschaft teilweise im Hochwassergefährdungsbereich HW 100.
Hochwasserrisikozone:
Für das Grundstück 462/1 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Regionen und Wasserwirtschaft keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser vor.
Aufschließung:
Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Des Weiteren ist ein Gasanschluss auf der Liegenschaft vorhanden.
Bodenkontaminierung:
Etwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.
Im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas ist das Bewertungsgrundstück 462/1 nicht verzeichnet.
Objektbestand
Beschreibung Wohnhaus mit 4 Wohnungseigentumsobjekten „Klein-Gaisfeld 124“
Für das bewertungsgegenständliche Wohnhaus wurde von der zuständigen Baubehörde im Jahr 1980 die Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses erteilt. Im Jahr 1991 wurde der Dachgeschossausbau beim bestehenden Wohnhaus genehmigt. Die Benützungsbewilligung für den Wohnhausbau sowie den Dachgeschossausbau wurde im Jahr 2004 ausgestellt. Gleichzeitig wurde das Kellergeschoss als Pflegetrakt von der Gemeinde bewilligt.
Des Weiteren erfolgte im Jahr 2013 die behördliche Genehmigung für Errichtung eines Zu- und Umbaues beim bestehenden Wohnhaus. Die dazugehörige Benützungsbewilligung fehlt.
Das in Massivbauweise errichtete und mit einem Satteldach in Eterniteindeckung ausgestattete Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss. Im Objekt sind laut Nutzwertgutachten insgesamt 4 Wohnungseigentumsobjekte untergebracht. Alle Wohnungseigentumsobjekte sind Gegenstand der Bewertung.
Das Kellergeschoss beinhaltet laut Nutzwertgutachten und Parifizierungsplan die sonstige selbstständige Räumlichkeit „SSR 1“ mit einer Gesamtnutzfläche von 112,98m².
Die Einheit wird derzeit als Wohnung genutzt, wurde aber als Pflegetrakt bewilligt. Die „SSR 1“ beinhaltet laut Nutzwertgutachten 9 Räume.
Der Eingang ist westseitig über eine außenliegende, zum Wohnhaus geneigte Rampe erreichbar. Einen weiteren Zugang gibt es über das innenliegende Stiegenhaus.
Im Raum 1 sind eine Dusche, ein WC, sowie ein Waschtisch vorhanden.
Im Raum 5 sind ein WC sowie ein Waschtisch situiert.
Laut Parifizierungsplan sind der Raum 7, der Raum 8, der Technikraum und der Abstellraum allgemein.
Der Raum 7 wird von der „SSR 1“ genutzt.
In der Natur sind im Raum 8 eine Dusche, ein WC, ein Bidet, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss untergebracht, die ebenfalls von der „SSR 1“ verwendet werden.
Eine Küche ist im Raum 9 vorhanden.
Im Technikraum ist die allgemeine Gaszentralheizung untergebracht. Der Technikraum ist nicht wie im Parifizierungsplan dargestellt, von der Gartenseite zugänglich, sondern nur vom Raum 2 der „SSR 1“.
Dies ist laut Wohnungseigentumsgesetz nicht möglich, da dieser allgemein zugänglich sein muss.
Die Wohnung „W 2“ ist im Erdgeschoss situiert.
Der Wohnungszugang erfolgt einerseits über eine Außenstiege auf der Südseite sowie andererseits über das innenliegende Stiegenhaus.
Die Wohnung besteht laut Nutzwertgutachten aus einem Vorraum, einem Abstellraum, einem WC, einem Bad, einer Küche, einem Wohnzimmer, einem Kinderzimmer, einem Schrankraum und einem Schlafraum. Die Wohnnutzfläche beträgt 120,13m².
Darüber hinaus ist ein Balkon mit einer Nutzfläche von 17,38m² zugeordnet.
Die Wohnungen „W 3“ und „W 4“ sind im Dachgeschoss untergebracht.
Der Zugang erfolgt zuerst über eine Außenstiege südseitig und danach über ein innenliegendes Stiegenhaus.
Die Wohnung „W 3“ hat laut Nutzwertgutachten eine Nutzfläche von 48,43m² und besitzt einen Vorraum, ein Bad, ein Wohnzimmer, eine Küche und ein Schlafzimmer. Im Bad sind eine Badewanne, eine Dusche, ein WC, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss installiert.
Die Wohnung „W 4“ weist laut Nutzwertgutachten eine Nutzfläche von 75,77m² auf und beinhaltet einen Vorraum, ein Bad, eine Küche, ein Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer. Im Bad sind eine Dusche, ein WC, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss montiert.
Darüber hinaus ist ein Balkon mit einer Fläche von 7,20m² zugeordnet.
Die Beheizung der Wohnungen erfolgt mit einer Zentralheizung mittels Gas über Heizkörper.
Die allgemeine Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen sowie den befestigten Flächen.
Des Weiteren sind überdachte und nicht überdachte KFZ-Abstellplätze, drei Abstellräume sowie ein Aufstellpool auf der Liegenschaft situiert.
Es wurden laut Angaben in den letzten Jahren keine Instandsetzungsarbeiten vorgenommen. Für die Bewertung wurde von der zeichnenden Sachverständigen das Nutzwertgutachten samt den Parifizierungsplänen beim zuständigen Bezirksgericht erhoben. Das Nutzwertgutachten und die darin angeführten Flächen und Werte sowie die Parifizierungspläne werden für die weiterführende Berechnung als Grundlage herangezogen. Das Nutzwertgutachten samt den Parifizierungsplänen ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen.
Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand
Baujahr: ca. 1980
DG-Ausbau: ca. 1991
Zu- und Umbau: ca. 2013
Fiktives Baujahr: 2006
Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Restnutzungsdauer: 52 Jahre
Instandhaltung/Sanierung: dem Alter und der Nutzung entsprechend
Nettonutzflächen: 112,98m² (KG: SSR 1)
(Laut Nutzwertgutachten) 120,13m² (EG: W 2)
48,43m² (DG: W 3)
75,77m² (DG: W 4)
Gesamtnutzfläche: 357,31m² (SSR 1, W 2, W 3, W 4)
Heizung: Gas-Zentralheizung I Heizkörper
Baubewilligung Wohnhaus: GZ: 764/1980 vom 19.06.1980
Baubewilligung DG-Ausbau: GZ: 555/1991 vom 14.06.1991
Benützungsbewilligung WH + DG-A.: GZ: 1556/2004 vom 10.12.2004
Baubewilligung Zu- und Umbau: GZ: 893/2013 vom 23.05.2013
Benützungsbewilligung Zu- u.-Umbau: nicht vorhanden
Zustandsnote für die Bewertung: KG: Note 3,0 (von 1,0 – 5,0)
EG, DG: Note 2,0 (von 1,0 – 5,0)
Ausstattung:
Sämtliche Räume sind verputzt und gestrichen. An den Decken und Wänden sind zum Teil Holzverkleidungen angebracht. In allen Räumen befinden sich elektrische Installationen. Die Wohnräume verfügen über Laminat-, PVC-, bzw. Fliesenböden. Die Sanitärräume sowie die Nebenräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff bzw. fallweise aus Holz und sind mit manuell zu bedienenden Rollos bzw. mit Außenjalousien oder teils mit Balken ausgestattet.
Beheizt wird das Gebäude mittels einer Zentralheizung mit Gas über Heizkörper.
Die Sanitärausstattung im Kellergeschoss umfasst im Raum 1 eine Dusche, ein WC, sowie einen Waschtisch, im Raum 5 ein WC und einen Waschtisch, im Raum 8 eine Dusche, ein WC, ein Bidet, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
Die Sanitärausstattung im Erdgeschoss beinhaltet ein Bad mit einer Badewanne, einer Dusche, einem Waschtisch, einem Waschmaschinenanschluss und ein separates WC mit einem Waschtisch.
Die Sanitärausstattung im Dachgeschoss enthält in der „W 3“ im Bad eine Badewanne, eine Dusche, ein WC, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
In der „W 4“ gibt es im Bad eine Dusche, ein WC, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
Die Ausstattung des Wohnhauses kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden.
Bau- und Instandhaltungszustand:
Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich der „SSR 1“ als reparatur- und instandsetzungsbedürftig bezeichnet werden.
Die Wohnungen „W 2, W 3, W 4“ können als normal erhalten beschrieben werden. Es sind der Nutzung und dem Alter übliche Erhaltungsarbeiten erforderlich.
Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten – Anmerkungen:
Die Wand- und Bodenbeläge sind fallweise überarbeitungsbedürftig. In den Kellerräumen ist augenscheinlich Feuchtigkeit sowie teils Schimmelbildung an den Wänden erkennbar. Die Heizkörper im Kellergeschoss sind vereinzelt rostig und der Spülkasten beim WC ist defekt. Die Raumhöhe beim Stiegenabgang zum Keller ist niedrig. Der Technikraum ist feucht, schimmlig, überwiegend unverputzt und besitzt keinen Bodenbelag. Der Steher bei der Außenstiege der „W 2“ senkt sich. Der Holzbalkon im Erdgeschoss ist fallweise reparaturbedürftig. Die Holzfenster bzw. Balken sind außen teils überarbeitungsbedürftig. Die Waschbetonplatten im Außenbereich sind gelegentlich schadhaft.
Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.
Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.
Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für die „SSR 1“ die Note 3,0 und für die Wohnungen „W 2, W 3, W 4“ die Note 2,0 für die Bewertung festgesetzt.
Energieausweis Es liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde keiner der Sachverständigen übermittelt.
Nutzung, Sonstiges: Das Wohnhaus wird als Ertragsobjekt genutzt.
Die Einheiten „SSR 1“ und „W 4“ sind an Verwandte vermietet.
Die „W 2“ wird von der Familie Romana Eibel genutzt.
Die „W 3“ steht derzeit leer. Die Bewertung aller Wohnungseigentumsobjekte erfolgt bestandsfrei.
Nutzung, Mieteinnahmen:
Die Verwaltung des Wohnhauses erfolgt durch Frau Romana Eibel selbst.
Es wurden die Mietverträge, die Zinsliste und eine Betriebskostenaufstellung von der Eigentümerin angefordert.
Da keine Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden, hat die Sachverständige fiktive Mieterträge angenommen:
Die Flächen und Werte wurden aus dem verbücherten Nutzwertgutachten entnommen.
Einheit NFL (m²) Miete Miete monatlich
netto in €/m² netto in €
SSR 1 (KG) Pflegetrakt 112,98 (fiktiv) 3,40 384,13
W 2 (EG) Wohnung 120,13 (fiktiv) 5,70 684,74
W 3 (DG) Wohnung 48,43/Leerstand (fiktiv) 6,80 329,32
W 4 (DG) Wohnung 75,77 (fiktiv) 6,80 515,24
Summe 357,31 1.913,43
Außenanlagen:
Bei der gegenständlichen Liegenschaft ist eine durchschnittliche bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Diese besteht maßgeblich aus den asphaltierten bzw. befestigen Flächen, den Außenstiegen, der Einfriedung, dem Carport, den Abstellräumen und dem Aufstellpool
Sonstige Feststellungen:
Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen.
Als Grundlage für die Bewertung wird die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 365 KG 63307 Gaisfeld herangezogen.
Gemäß Mitteilung seitens der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld besteht per 21.11.2024 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 6.950,74.
Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass die Benützungsbewilligung für den Zu- und Umbau beim bestehenden Wohnhaus für die Baubewilligung aus dem Jahr 2013 nicht vorhanden ist.
Darüber hinaus sind die befestigten Außenanlagenflächen sowie der Carport und die Abstellräume in den diversen Plänen nicht dargestellt.
Weiters wird darauf hingewiesen, dass der Technikraum nicht, wie im Parifizierungslan dargestellt, von der Gartenseite zugänglich ist, sondern nur vom Raum 2 der „SSR 1“. Dies ist laut Wohnungseigentumsgesetz nicht möglich, da dieser allgemein zugänglich sein muss.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen ist die in C-LNr. 1 a einverleibte
Dienstbarkeit Wasserleitung über Gst 462/1 für EZ 161 im Wert von EUR 760,--.
Dieser Betrag wurde vom Schätzwert abgezogen.
Schätzwert, Vadium und geringstes Gebot:
68/315 Anteile BLNR: 15, verbunden mit WE an SSR 1
Schätzwert samt Zubehör........................EUR 73.259,70
Vadium.............................................… EUR 7.325,97
Geringstes Gebot.............................…... EUR 36.629,86
124/315 Anteile BLNR: 16, verbunden mit WE an W 2
Schätzwert samt Zubehör ..............…....EUR 157.244,50
Vadium ..........................................… EUR 15.724,45
Geringstes Gebot ........................…... EUR 78.622,25
47/315 Anteile BLNR: 13, verbunden mit WE an W 3
Schätzwert samt Zubehör ..................…..EUR 75.397,00
Vadium ..........................................….. EUR 7.539,70
Geringstes Gebot ...........................……...EUR 37.698,50
76/315 Anteile BLNR: 14, verbunden mit WE an W 4
4)Schätzwert samt Zubehör .............…...EUR 117.338,80
Vadium ............................................… EUR 11.733,88
Geringstes Gebot ........................….…. EUR 58.669,40
Vadium: Die Liegenschaft EZ 365 KG 63307 Gaisfeld umfasst das Grundstück 462/1.
Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Klein-Gaisfeld 124“ in der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld situiert und liegt rund 1,6 km vom Gemeindeamt Krottendorf-Gaisfeld entfernt. Die Wohnlage kann als gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als durchschnittlich bis gut beschrieben werden.
Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über den Lechnerweg, Grundstück 640/3 – asphaltiertes, öffentliches Gut und anschließend über die Privatstraßen mit der EZ 296, Grundstück 471/6, sowie der EZ 38, Grundstück 463/3. Diesbezüglich sind die Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
Am eigenen Grundstück gibt es eine asphaltierte Zufahrt sowie mit Rasengittersteinen befestigte Flächen.
Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung mit einem Fahrzeug erreichbar.
Die Liegenschaft EZ 365 KG 63307 Gaisfeld weist laut Grundbuchauszug eine Gesamtfläche von 1.369 m² auf. Das Grundstück besitzt eine annähernd L-förmige Grundstücksform und ist fast eben. Die maximale Länge beträgt rund 56m, die maximale Breite beläuft sich auf etwa 27m. Östlich sowie südlich ist das Grundstück von bebauten Liegenschaften umgeben und nördlich sowie westlich sind die angrenzenden Grundstücke unbebaut. Das Maierbacherl verläuft entlang der südlichen Grundstücksgrenze.
Auf der Liegenschaft wurde ein Wohnhaus mit 4 Wohnungseigentumsobjekten mit der Orientierungsnummer „Klein-Gaisfeld 124“ erbaut.
Das in Massivbauweise errichtete Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss.
Im Objekt sind laut Nutzwertgutachten insgesamt 4 Wohnungseigentumsobjekte untergebracht.
Alle Wohnungseigentumsobjekte sind Gegenstand der Bewertung.
Die sonstige selbstständige Räumlichkeit „SSR 1“ liegt im Kellergeschoss.
Die Wohnung „W 2“ ist im Erdgeschoss situiert.
Die Wohnungen „W 3“ und „W 4“ befinden sich im Dachgeschoss.
Des Weiteren sind an der Grundstücksgrenze im Süden vier überdachte KFZ-Abstellplätze, drei KFZ-Abstellplätze im Freien sowie drei Abstellräume vorhanden.
Alle KFZ-Abstellplätze, die drei Abstellräume sowie die Grünflächen sind laut Nutzwertgutachten Allgemeingut.
Der Hauseingang befindet sich im Süden gartenseitig.
Der Eingang zur Top „SSR 1“ ist westseitig erreichbar
Flächenwidmung:
Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld sind ca. 1.170m² des Bewertungsgrundstückes 462/1 als Reines Wohngebiet (WR) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,3 ausgewiesen.
Etwa 199m² sind als Freiland mit landwirtschaftlicher Nutzung deklariert.
Darüber hinaus liegt die Liegenschaft teilweise im Hochwassergefährdungsbereich HW 100.
Hochwasserrisikozone:
Für das Grundstück 462/1 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Regionen und Wasserwirtschaft keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser vor.
Aufschließung:
Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Des Weiteren ist ein Gasanschluss auf der Liegenschaft vorhanden.
Bodenkontaminierung:
Etwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.
Im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas ist das Bewertungsgrundstück 462/1 nicht verzeichnet.
Objektbestand
Beschreibung Wohnhaus mit 4 Wohnungseigentumsobjekten „Klein-Gaisfeld 124“
Für das bewertungsgegenständliche Wohnhaus wurde von der zuständigen Baubehörde im Jahr 1980 die Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses erteilt. Im Jahr 1991 wurde der Dachgeschossausbau beim bestehenden Wohnhaus genehmigt. Die Benützungsbewilligung für den Wohnhausbau sowie den Dachgeschossausbau wurde im Jahr 2004 ausgestellt. Gleichzeitig wurde das Kellergeschoss als Pflegetrakt von der Gemeinde bewilligt.
Des Weiteren erfolgte im Jahr 2013 die behördliche Genehmigung für Errichtung eines Zu- und Umbaues beim bestehenden Wohnhaus. Die dazugehörige Benützungsbewilligung fehlt.
Das in Massivbauweise errichtete und mit einem Satteldach in Eterniteindeckung ausgestattete Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss. Im Objekt sind laut Nutzwertgutachten insgesamt 4 Wohnungseigentumsobjekte untergebracht. Alle Wohnungseigentumsobjekte sind Gegenstand der Bewertung.
Das Kellergeschoss beinhaltet laut Nutzwertgutachten und Parifizierungsplan die sonstige selbstständige Räumlichkeit „SSR 1“ mit einer Gesamtnutzfläche von 112,98m².
Die Einheit wird derzeit als Wohnung genutzt, wurde aber als Pflegetrakt bewilligt. Die „SSR 1“ beinhaltet laut Nutzwertgutachten 9 Räume.
Der Eingang ist westseitig über eine außenliegende, zum Wohnhaus geneigte Rampe erreichbar. Einen weiteren Zugang gibt es über das innenliegende Stiegenhaus.
Im Raum 1 sind eine Dusche, ein WC, sowie ein Waschtisch vorhanden.
Im Raum 5 sind ein WC sowie ein Waschtisch situiert.
Laut Parifizierungsplan sind der Raum 7, der Raum 8, der Technikraum und der Abstellraum allgemein.
Der Raum 7 wird von der „SSR 1“ genutzt.
In der Natur sind im Raum 8 eine Dusche, ein WC, ein Bidet, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss untergebracht, die ebenfalls von der „SSR 1“ verwendet werden.
Eine Küche ist im Raum 9 vorhanden.
Im Technikraum ist die allgemeine Gaszentralheizung untergebracht. Der Technikraum ist nicht wie im Parifizierungsplan dargestellt, von der Gartenseite zugänglich, sondern nur vom Raum 2 der „SSR 1“.
Dies ist laut Wohnungseigentumsgesetz nicht möglich, da dieser allgemein zugänglich sein muss.
Die Wohnung „W 2“ ist im Erdgeschoss situiert.
Der Wohnungszugang erfolgt einerseits über eine Außenstiege auf der Südseite sowie andererseits über das innenliegende Stiegenhaus.
Die Wohnung besteht laut Nutzwertgutachten aus einem Vorraum, einem Abstellraum, einem WC, einem Bad, einer Küche, einem Wohnzimmer, einem Kinderzimmer, einem Schrankraum und einem Schlafraum. Die Wohnnutzfläche beträgt 120,13m².
Darüber hinaus ist ein Balkon mit einer Nutzfläche von 17,38m² zugeordnet.
Die Wohnungen „W 3“ und „W 4“ sind im Dachgeschoss untergebracht.
Der Zugang erfolgt zuerst über eine Außenstiege südseitig und danach über ein innenliegendes Stiegenhaus.
Die Wohnung „W 3“ hat laut Nutzwertgutachten eine Nutzfläche von 48,43m² und besitzt einen Vorraum, ein Bad, ein Wohnzimmer, eine Küche und ein Schlafzimmer. Im Bad sind eine Badewanne, eine Dusche, ein WC, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss installiert.
Die Wohnung „W 4“ weist laut Nutzwertgutachten eine Nutzfläche von 75,77m² auf und beinhaltet einen Vorraum, ein Bad, eine Küche, ein Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer. Im Bad sind eine Dusche, ein WC, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss montiert.
Darüber hinaus ist ein Balkon mit einer Fläche von 7,20m² zugeordnet.
Die Beheizung der Wohnungen erfolgt mit einer Zentralheizung mittels Gas über Heizkörper.
Die allgemeine Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen sowie den befestigten Flächen.
Des Weiteren sind überdachte und nicht überdachte KFZ-Abstellplätze, drei Abstellräume sowie ein Aufstellpool auf der Liegenschaft situiert.
Es wurden laut Angaben in den letzten Jahren keine Instandsetzungsarbeiten vorgenommen. Für die Bewertung wurde von der zeichnenden Sachverständigen das Nutzwertgutachten samt den Parifizierungsplänen beim zuständigen Bezirksgericht erhoben. Das Nutzwertgutachten und die darin angeführten Flächen und Werte sowie die Parifizierungspläne werden für die weiterführende Berechnung als Grundlage herangezogen. Das Nutzwertgutachten samt den Parifizierungsplänen ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen.
Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand
Baujahr: ca. 1980
DG-Ausbau: ca. 1991
Zu- und Umbau: ca. 2013
Fiktives Baujahr: 2006
Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Restnutzungsdauer: 52 Jahre
Instandhaltung/Sanierung: dem Alter und der Nutzung entsprechend
Nettonutzflächen: 112,98m² (KG: SSR 1)
(Laut Nutzwertgutachten) 120,13m² (EG: W 2)
48,43m² (DG: W 3)
75,77m² (DG: W 4)
Gesamtnutzfläche: 357,31m² (SSR 1, W 2, W 3, W 4)
Heizung: Gas-Zentralheizung I Heizkörper
Baubewilligung Wohnhaus: GZ: 764/1980 vom 19.06.1980
Baubewilligung DG-Ausbau: GZ: 555/1991 vom 14.06.1991
Benützungsbewilligung WH + DG-A.: GZ: 1556/2004 vom 10.12.2004
Baubewilligung Zu- und Umbau: GZ: 893/2013 vom 23.05.2013
Benützungsbewilligung Zu- u.-Umbau: nicht vorhanden
Zustandsnote für die Bewertung: KG: Note 3,0 (von 1,0 – 5,0)
EG, DG: Note 2,0 (von 1,0 – 5,0)
Ausstattung:
Sämtliche Räume sind verputzt und gestrichen. An den Decken und Wänden sind zum Teil Holzverkleidungen angebracht. In allen Räumen befinden sich elektrische Installationen. Die Wohnräume verfügen über Laminat-, PVC-, bzw. Fliesenböden. Die Sanitärräume sowie die Nebenräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff bzw. fallweise aus Holz und sind mit manuell zu bedienenden Rollos bzw. mit Außenjalousien oder teils mit Balken ausgestattet.
Beheizt wird das Gebäude mittels einer Zentralheizung mit Gas über Heizkörper.
Die Sanitärausstattung im Kellergeschoss umfasst im Raum 1 eine Dusche, ein WC, sowie einen Waschtisch, im Raum 5 ein WC und einen Waschtisch, im Raum 8 eine Dusche, ein WC, ein Bidet, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
Die Sanitärausstattung im Erdgeschoss beinhaltet ein Bad mit einer Badewanne, einer Dusche, einem Waschtisch, einem Waschmaschinenanschluss und ein separates WC mit einem Waschtisch.
Die Sanitärausstattung im Dachgeschoss enthält in der „W 3“ im Bad eine Badewanne, eine Dusche, ein WC, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
In der „W 4“ gibt es im Bad eine Dusche, ein WC, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
Die Ausstattung des Wohnhauses kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden.
Bau- und Instandhaltungszustand:
Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich der „SSR 1“ als reparatur- und instandsetzungsbedürftig bezeichnet werden.
Die Wohnungen „W 2, W 3, W 4“ können als normal erhalten beschrieben werden. Es sind der Nutzung und dem Alter übliche Erhaltungsarbeiten erforderlich.
Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten – Anmerkungen:
Die Wand- und Bodenbeläge sind fallweise überarbeitungsbedürftig. In den Kellerräumen ist augenscheinlich Feuchtigkeit sowie teils Schimmelbildung an den Wänden erkennbar. Die Heizkörper im Kellergeschoss sind vereinzelt rostig und der Spülkasten beim WC ist defekt. Die Raumhöhe beim Stiegenabgang zum Keller ist niedrig. Der Technikraum ist feucht, schimmlig, überwiegend unverputzt und besitzt keinen Bodenbelag. Der Steher bei der Außenstiege der „W 2“ senkt sich. Der Holzbalkon im Erdgeschoss ist fallweise reparaturbedürftig. Die Holzfenster bzw. Balken sind außen teils überarbeitungsbedürftig. Die Waschbetonplatten im Außenbereich sind gelegentlich schadhaft.
Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.
Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.
Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für die „SSR 1“ die Note 3,0 und für die Wohnungen „W 2, W 3, W 4“ die Note 2,0 für die Bewertung festgesetzt.
Energieausweis Es liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde keiner der Sachverständigen übermittelt.
Nutzung, Sonstiges: Das Wohnhaus wird als Ertragsobjekt genutzt.
Die Einheiten „SSR 1“ und „W 4“ sind an Verwandte vermietet.
Die „W 2“ wird von der Familie Romana Eibel genutzt.
Die „W 3“ steht derzeit leer. Die Bewertung aller Wohnungseigentumsobjekte erfolgt bestandsfrei.
Nutzung, Mieteinnahmen:
Die Verwaltung des Wohnhauses erfolgt durch Frau Romana Eibel selbst.
Es wurden die Mietverträge, die Zinsliste und eine Betriebskostenaufstellung von der Eigentümerin angefordert.
Da keine Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden, hat die Sachverständige fiktive Mieterträge angenommen:
Die Flächen und Werte wurden aus dem verbücherten Nutzwertgutachten entnommen.
Einheit NFL (m²) Miete Miete monatlich
netto in €/m² netto in €
SSR 1 (KG) Pflegetrakt 112,98 (fiktiv) 3,40 384,13
W 2 (EG) Wohnung 120,13 (fiktiv) 5,70 684,74
W 3 (DG) Wohnung 48,43/Leerstand (fiktiv) 6,80 329,32
W 4 (DG) Wohnung 75,77 (fiktiv) 6,80 515,24
Summe 357,31 1.913,43
Außenanlagen:
Bei der gegenständlichen Liegenschaft ist eine durchschnittliche bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Diese besteht maßgeblich aus den asphaltierten bzw. befestigen Flächen, den Außenstiegen, der Einfriedung, dem Carport, den Abstellräumen und dem Aufstellpool
Sonstige Feststellungen:
Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen.
Als Grundlage für die Bewertung wird die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 365 KG 63307 Gaisfeld herangezogen.
Gemäß Mitteilung seitens der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld besteht per 21.11.2024 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 6.950,74.
Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass die Benützungsbewilligung für den Zu- und Umbau beim bestehenden Wohnhaus für die Baubewilligung aus dem Jahr 2013 nicht vorhanden ist.
Darüber hinaus sind die befestigten Außenanlagenflächen sowie der Carport und die Abstellräume in den diversen Plänen nicht dargestellt.
Weiters wird darauf hingewiesen, dass der Technikraum nicht, wie im Parifizierungslan dargestellt, von der Gartenseite zugänglich ist, sondern nur vom Raum 2 der „SSR 1“. Dies ist laut Wohnungseigentumsgesetz nicht möglich, da dieser allgemein zugänglich sein muss.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen ist die in C-LNr. 1 a einverleibte
Dienstbarkeit Wasserleitung über Gst 462/1 für EZ 161 im Wert von EUR 760,--.
Dieser Betrag wurde vom Schätzwert abgezogen.
Schätzwert, Vadium und geringstes Gebot:
68/315 Anteile BLNR: 15, verbunden mit WE an SSR 1
Schätzwert samt Zubehör........................EUR 73.259,70
Vadium.............................................… EUR 7.325,97
Geringstes Gebot.............................…... EUR 36.629,86
124/315 Anteile BLNR: 16, verbunden mit WE an W 2
Schätzwert samt Zubehör ..............…....EUR 157.244,50
Vadium ..........................................… EUR 15.724,45
Geringstes Gebot ........................…... EUR 78.622,25
47/315 Anteile BLNR: 13, verbunden mit WE an W 3
Schätzwert samt Zubehör ..................…..EUR 75.397,00
Vadium ..........................................….. EUR 7.539,70
Geringstes Gebot ...........................……...EUR 37.698,50
76/315 Anteile BLNR: 14, verbunden mit WE an W 4
4)Schätzwert samt Zubehör .............…...EUR 117.338,80
Vadium ............................................… EUR 11.733,88
Geringstes Gebot ........................….…. EUR 58.669,40
Geringstes Gebot: Die Liegenschaft EZ 365 KG 63307 Gaisfeld umfasst das Grundstück 462/1.
Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Klein-Gaisfeld 124“ in der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld situiert und liegt rund 1,6 km vom Gemeindeamt Krottendorf-Gaisfeld entfernt. Die Wohnlage kann als gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als durchschnittlich bis gut beschrieben werden.
Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über den Lechnerweg, Grundstück 640/3 – asphaltiertes, öffentliches Gut und anschließend über die Privatstraßen mit der EZ 296, Grundstück 471/6, sowie der EZ 38, Grundstück 463/3. Diesbezüglich sind die Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
Am eigenen Grundstück gibt es eine asphaltierte Zufahrt sowie mit Rasengittersteinen befestigte Flächen.
Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung mit einem Fahrzeug erreichbar.
Die Liegenschaft EZ 365 KG 63307 Gaisfeld weist laut Grundbuchauszug eine Gesamtfläche von 1.369 m² auf. Das Grundstück besitzt eine annähernd L-förmige Grundstücksform und ist fast eben. Die maximale Länge beträgt rund 56m, die maximale Breite beläuft sich auf etwa 27m. Östlich sowie südlich ist das Grundstück von bebauten Liegenschaften umgeben und nördlich sowie westlich sind die angrenzenden Grundstücke unbebaut. Das Maierbacherl verläuft entlang der südlichen Grundstücksgrenze.
Auf der Liegenschaft wurde ein Wohnhaus mit 4 Wohnungseigentumsobjekten mit der Orientierungsnummer „Klein-Gaisfeld 124“ erbaut.
Das in Massivbauweise errichtete Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss.
Im Objekt sind laut Nutzwertgutachten insgesamt 4 Wohnungseigentumsobjekte untergebracht.
Alle Wohnungseigentumsobjekte sind Gegenstand der Bewertung.
Die sonstige selbstständige Räumlichkeit „SSR 1“ liegt im Kellergeschoss.
Die Wohnung „W 2“ ist im Erdgeschoss situiert.
Die Wohnungen „W 3“ und „W 4“ befinden sich im Dachgeschoss.
Des Weiteren sind an der Grundstücksgrenze im Süden vier überdachte KFZ-Abstellplätze, drei KFZ-Abstellplätze im Freien sowie drei Abstellräume vorhanden.
Alle KFZ-Abstellplätze, die drei Abstellräume sowie die Grünflächen sind laut Nutzwertgutachten Allgemeingut.
Der Hauseingang befindet sich im Süden gartenseitig.
Der Eingang zur Top „SSR 1“ ist westseitig erreichbar
Flächenwidmung:
Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld sind ca. 1.170m² des Bewertungsgrundstückes 462/1 als Reines Wohngebiet (WR) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,3 ausgewiesen.
Etwa 199m² sind als Freiland mit landwirtschaftlicher Nutzung deklariert.
Darüber hinaus liegt die Liegenschaft teilweise im Hochwassergefährdungsbereich HW 100.
Hochwasserrisikozone:
Für das Grundstück 462/1 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Regionen und Wasserwirtschaft keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser vor.
Aufschließung:
Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Des Weiteren ist ein Gasanschluss auf der Liegenschaft vorhanden.
Bodenkontaminierung:
Etwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.
Im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas ist das Bewertungsgrundstück 462/1 nicht verzeichnet.
Objektbestand
Beschreibung Wohnhaus mit 4 Wohnungseigentumsobjekten „Klein-Gaisfeld 124“
Für das bewertungsgegenständliche Wohnhaus wurde von der zuständigen Baubehörde im Jahr 1980 die Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses erteilt. Im Jahr 1991 wurde der Dachgeschossausbau beim bestehenden Wohnhaus genehmigt. Die Benützungsbewilligung für den Wohnhausbau sowie den Dachgeschossausbau wurde im Jahr 2004 ausgestellt. Gleichzeitig wurde das Kellergeschoss als Pflegetrakt von der Gemeinde bewilligt.
Des Weiteren erfolgte im Jahr 2013 die behördliche Genehmigung für Errichtung eines Zu- und Umbaues beim bestehenden Wohnhaus. Die dazugehörige Benützungsbewilligung fehlt.
Das in Massivbauweise errichtete und mit einem Satteldach in Eterniteindeckung ausgestattete Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss. Im Objekt sind laut Nutzwertgutachten insgesamt 4 Wohnungseigentumsobjekte untergebracht. Alle Wohnungseigentumsobjekte sind Gegenstand der Bewertung.
Das Kellergeschoss beinhaltet laut Nutzwertgutachten und Parifizierungsplan die sonstige selbstständige Räumlichkeit „SSR 1“ mit einer Gesamtnutzfläche von 112,98m².
Die Einheit wird derzeit als Wohnung genutzt, wurde aber als Pflegetrakt bewilligt. Die „SSR 1“ beinhaltet laut Nutzwertgutachten 9 Räume.
Der Eingang ist westseitig über eine außenliegende, zum Wohnhaus geneigte Rampe erreichbar. Einen weiteren Zugang gibt es über das innenliegende Stiegenhaus.
Im Raum 1 sind eine Dusche, ein WC, sowie ein Waschtisch vorhanden.
Im Raum 5 sind ein WC sowie ein Waschtisch situiert.
Laut Parifizierungsplan sind der Raum 7, der Raum 8, der Technikraum und der Abstellraum allgemein.
Der Raum 7 wird von der „SSR 1“ genutzt.
In der Natur sind im Raum 8 eine Dusche, ein WC, ein Bidet, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss untergebracht, die ebenfalls von der „SSR 1“ verwendet werden.
Eine Küche ist im Raum 9 vorhanden.
Im Technikraum ist die allgemeine Gaszentralheizung untergebracht. Der Technikraum ist nicht wie im Parifizierungsplan dargestellt, von der Gartenseite zugänglich, sondern nur vom Raum 2 der „SSR 1“.
Dies ist laut Wohnungseigentumsgesetz nicht möglich, da dieser allgemein zugänglich sein muss.
Die Wohnung „W 2“ ist im Erdgeschoss situiert.
Der Wohnungszugang erfolgt einerseits über eine Außenstiege auf der Südseite sowie andererseits über das innenliegende Stiegenhaus.
Die Wohnung besteht laut Nutzwertgutachten aus einem Vorraum, einem Abstellraum, einem WC, einem Bad, einer Küche, einem Wohnzimmer, einem Kinderzimmer, einem Schrankraum und einem Schlafraum. Die Wohnnutzfläche beträgt 120,13m².
Darüber hinaus ist ein Balkon mit einer Nutzfläche von 17,38m² zugeordnet.
Die Wohnungen „W 3“ und „W 4“ sind im Dachgeschoss untergebracht.
Der Zugang erfolgt zuerst über eine Außenstiege südseitig und danach über ein innenliegendes Stiegenhaus.
Die Wohnung „W 3“ hat laut Nutzwertgutachten eine Nutzfläche von 48,43m² und besitzt einen Vorraum, ein Bad, ein Wohnzimmer, eine Küche und ein Schlafzimmer. Im Bad sind eine Badewanne, eine Dusche, ein WC, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss installiert.
Die Wohnung „W 4“ weist laut Nutzwertgutachten eine Nutzfläche von 75,77m² auf und beinhaltet einen Vorraum, ein Bad, eine Küche, ein Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer. Im Bad sind eine Dusche, ein WC, ein Waschtisch sowie ein Waschmaschinenanschluss montiert.
Darüber hinaus ist ein Balkon mit einer Fläche von 7,20m² zugeordnet.
Die Beheizung der Wohnungen erfolgt mit einer Zentralheizung mittels Gas über Heizkörper.
Die allgemeine Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen sowie den befestigten Flächen.
Des Weiteren sind überdachte und nicht überdachte KFZ-Abstellplätze, drei Abstellräume sowie ein Aufstellpool auf der Liegenschaft situiert.
Es wurden laut Angaben in den letzten Jahren keine Instandsetzungsarbeiten vorgenommen. Für die Bewertung wurde von der zeichnenden Sachverständigen das Nutzwertgutachten samt den Parifizierungsplänen beim zuständigen Bezirksgericht erhoben. Das Nutzwertgutachten und die darin angeführten Flächen und Werte sowie die Parifizierungspläne werden für die weiterführende Berechnung als Grundlage herangezogen. Das Nutzwertgutachten samt den Parifizierungsplänen ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen.
Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand
Baujahr: ca. 1980
DG-Ausbau: ca. 1991
Zu- und Umbau: ca. 2013
Fiktives Baujahr: 2006
Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Restnutzungsdauer: 52 Jahre
Instandhaltung/Sanierung: dem Alter und der Nutzung entsprechend
Nettonutzflächen: 112,98m² (KG: SSR 1)
(Laut Nutzwertgutachten) 120,13m² (EG: W 2)
48,43m² (DG: W 3)
75,77m² (DG: W 4)
Gesamtnutzfläche: 357,31m² (SSR 1, W 2, W 3, W 4)
Heizung: Gas-Zentralheizung I Heizkörper
Baubewilligung Wohnhaus: GZ: 764/1980 vom 19.06.1980
Baubewilligung DG-Ausbau: GZ: 555/1991 vom 14.06.1991
Benützungsbewilligung WH + DG-A.: GZ: 1556/2004 vom 10.12.2004
Baubewilligung Zu- und Umbau: GZ: 893/2013 vom 23.05.2013
Benützungsbewilligung Zu- u.-Umbau: nicht vorhanden
Zustandsnote für die Bewertung: KG: Note 3,0 (von 1,0 – 5,0)
EG, DG: Note 2,0 (von 1,0 – 5,0)
Ausstattung:
Sämtliche Räume sind verputzt und gestrichen. An den Decken und Wänden sind zum Teil Holzverkleidungen angebracht. In allen Räumen befinden sich elektrische Installationen. Die Wohnräume verfügen über Laminat-, PVC-, bzw. Fliesenböden. Die Sanitärräume sowie die Nebenräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff bzw. fallweise aus Holz und sind mit manuell zu bedienenden Rollos bzw. mit Außenjalousien oder teils mit Balken ausgestattet.
Beheizt wird das Gebäude mittels einer Zentralheizung mit Gas über Heizkörper.
Die Sanitärausstattung im Kellergeschoss umfasst im Raum 1 eine Dusche, ein WC, sowie einen Waschtisch, im Raum 5 ein WC und einen Waschtisch, im Raum 8 eine Dusche, ein WC, ein Bidet, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
Die Sanitärausstattung im Erdgeschoss beinhaltet ein Bad mit einer Badewanne, einer Dusche, einem Waschtisch, einem Waschmaschinenanschluss und ein separates WC mit einem Waschtisch.
Die Sanitärausstattung im Dachgeschoss enthält in der „W 3“ im Bad eine Badewanne, eine Dusche, ein WC, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
In der „W 4“ gibt es im Bad eine Dusche, ein WC, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss.
Die Ausstattung des Wohnhauses kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden.
Bau- und Instandhaltungszustand:
Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich der „SSR 1“ als reparatur- und instandsetzungsbedürftig bezeichnet werden.
Die Wohnungen „W 2, W 3, W 4“ können als normal erhalten beschrieben werden. Es sind der Nutzung und dem Alter übliche Erhaltungsarbeiten erforderlich.
Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten – Anmerkungen:
Die Wand- und Bodenbeläge sind fallweise überarbeitungsbedürftig. In den Kellerräumen ist augenscheinlich Feuchtigkeit sowie teils Schimmelbildung an den Wänden erkennbar. Die Heizkörper im Kellergeschoss sind vereinzelt rostig und der Spülkasten beim WC ist defekt. Die Raumhöhe beim Stiegenabgang zum Keller ist niedrig. Der Technikraum ist feucht, schimmlig, überwiegend unverputzt und besitzt keinen Bodenbelag. Der Steher bei der Außenstiege der „W 2“ senkt sich. Der Holzbalkon im Erdgeschoss ist fallweise reparaturbedürftig. Die Holzfenster bzw. Balken sind außen teils überarbeitungsbedürftig. Die Waschbetonplatten im Außenbereich sind gelegentlich schadhaft.
Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.
Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.
Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für die „SSR 1“ die Note 3,0 und für die Wohnungen „W 2, W 3, W 4“ die Note 2,0 für die Bewertung festgesetzt.
Energieausweis Es liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde keiner der Sachverständigen übermittelt.
Nutzung, Sonstiges: Das Wohnhaus wird als Ertragsobjekt genutzt.
Die Einheiten „SSR 1“ und „W 4“ sind an Verwandte vermietet.
Die „W 2“ wird von der Familie Romana Eibel genutzt.
Die „W 3“ steht derzeit leer. Die Bewertung aller Wohnungseigentumsobjekte erfolgt bestandsfrei.
Nutzung, Mieteinnahmen:
Die Verwaltung des Wohnhauses erfolgt durch Frau Romana Eibel selbst.
Es wurden die Mietverträge, die Zinsliste und eine Betriebskostenaufstellung von der Eigentümerin angefordert.
Da keine Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden, hat die Sachverständige fiktive Mieterträge angenommen:
Die Flächen und Werte wurden aus dem verbücherten Nutzwertgutachten entnommen.
Einheit NFL (m²) Miete Miete monatlich
netto in €/m² netto in €
SSR 1 (KG) Pflegetrakt 112,98 (fiktiv) 3,40 384,13
W 2 (EG) Wohnung 120,13 (fiktiv) 5,70 684,74
W 3 (DG) Wohnung 48,43/Leerstand (fiktiv) 6,80 329,32
W 4 (DG) Wohnung 75,77 (fiktiv) 6,80 515,24
Summe 357,31 1.913,43
Außenanlagen:
Bei der gegenständlichen Liegenschaft ist eine durchschnittliche bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Diese besteht maßgeblich aus den asphaltierten bzw. befestigen Flächen, den Außenstiegen, der Einfriedung, dem Carport, den Abstellräumen und dem Aufstellpool
Sonstige Feststellungen:
Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen.
Als Grundlage für die Bewertung wird die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 365 KG 63307 Gaisfeld herangezogen.
Gemäß Mitteilung seitens der Gemeinde Krottendorf-Gaisfeld besteht per 21.11.2024 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 6.950,74.
Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass die Benützungsbewilligung für den Zu- und Umbau beim bestehenden Wohnhaus für die Baubewilligung aus dem Jahr 2013 nicht vorhanden ist.
Darüber hinaus sind die befestigten Außenanlagenflächen sowie der Carport und die Abstellräume in den diversen Plänen nicht dargestellt.
Weiters wird darauf hingewiesen, dass der Technikraum nicht, wie im Parifizierungslan dargestellt, von der Gartenseite zugänglich ist, sondern nur vom Raum 2 der „SSR 1“. Dies ist laut Wohnungseigentumsgesetz nicht möglich, da dieser allgemein zugänglich sein muss.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen ist die in C-LNr. 1 a einverleibte
Dienstbarkeit Wasserleitung über Gst 462/1 für EZ 161 im Wert von EUR 760,--.
Dieser Betrag wurde vom Schätzwert abgezogen.
Schätzwert, Vadium und geringstes Gebot:
68/315 Anteile BLNR: 15, verbunden mit WE an SSR 1
Schätzwert samt Zubehör........................EUR 73.259,70
Vadium.............................................… EUR 7.325,97
Geringstes Gebot.............................…... EUR 36.629,86
124/315 Anteile BLNR: 16, verbunden mit WE an W 2
Schätzwert samt Zubehör ..............…....EUR 157.244,50
Vadium ..........................................… EUR 15.724,45
Geringstes Gebot ........................…... EUR 78.622,25
47/315 Anteile BLNR: 13, verbunden mit WE an W 3
Schätzwert samt Zubehör ..................…..EUR 75.397,00
Vadium ..........................................….. EUR 7.539,70
Geringstes Gebot ...........................……...EUR 37.698,50
76/315 Anteile BLNR: 14, verbunden mit WE an W 4
4)Schätzwert samt Zubehör .............…...EUR 117.338,80
Vadium ............................................… EUR 11.733,88
Geringstes Gebot ........................….…. EUR 58.669,40
posizione
#BezirkVoitsberg
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