Liegenschaft EZ 615 - Zwangsversteigerung
reedb-id: 1226175
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Versteigerungsdatum und -zeit: am 10.4.2025 um 11:00 Uhr
Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG
Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG
Detached house Seiersberg Auction / Foreclosure Austria | QR-Code
Detached house
Foreclosures
estimated, market value Price on request.
AT-8055 Seiersberg, Puntigam, Kauperzgasse 26
Bundesland Steiermark, Austria
Finances
estimated, market value Price on request.
Auction date April 10, 2025
Areas
Property1.042 sq.m
Description
Grundbuch: KG 63122 StraßgangEinlagezahl: EZ 615
Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 168/12 im Ausmaß von 929 m², davon 760 m² Gärten(10) und 169 m² Sonst(10); GSt Nr .763 Bauf.(10) im Ausmaß von 83 m² mit dem Wohnhaus Kauperzgasse 26, 8055 Graz, und GSt Nr .764 Bauf.(10) im Ausmaß von 30 m², Gesamtfläche 1042 m².
Im C-Blatt sind vorrangig zwei Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens über das Grundstück Nr. 168/12 eingetragen; in der Natur handelt es sich um den entlang der östlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Fahrweg mit einer Breite von ca. 3,40 m, welcher auch der Eigenzufahrt dient. Diese Belastung wird bei der Bewertung berücksichtigt. Darüber hinaus sind Geldlasten eingetragen und erfolgt die Bewertung unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im XVII. Grazer Stadtbezirk Puntigam in Siedlungslage in der Kauperzgasse, welche über die Gradnerstraße und die Adlergasse erreichbar ist. Anzumerken ist, dass die Adlergasse im öffentlichen Gut steht und die nach Westen führende Kauperzgasse die ersten 113 m teilweise auf öffentlichem Gut und teilweise über Privatgrundstücke verläuft und im letzten Teil bis zur Bewertungsliegenschaft über die Privatgrundstücke Nr. 168/4 und 168/3 führt. Eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Da die Zufahrt zur gegenständlichen Liegenschaft offensichtlich seit Langem auf diese Weise erfolgt, wird der Bestand eines außerbücherlichen Zufahrtsrechtes angenommen (= Risiko eines Erstehers!).
Die bewertungsgegenständlichen Grundstücke haben ein katastrales Gesamtausmaß von zusammen 1.042 m2 und bilden diese zusammenhängend einen ebenen, länglich rechtecksförmigen Grundstückskomplex (Länge rund 55 m, Breite rund 19 m), wobei der östliche Grundstücksstreifen gegenüber den restlichen Grundstücken abgefriedet ist und als Zufahrt zur Garage bzw. zu den nördlichen Nachbarliegenschaften dient.
Diese Liegenschaft ist mit dem altbestehenden Wohnhaus Kauperzgasse 26, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, und einem freistehenden Nebengebäude (Garage, Abstellraum) bebaut, im Südwesten besteht ein einfaches Carport in Holzkonstruktion, welchem kein Zeitwert mehr zu unterstellen ist.
Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um einfache bzw. übliche Außenanlagen (Einfriedung mit Einfahrtstor und Gehtürl, befestigte Freiflächen, Begrünung, etc.).
Die unmittelbar benachbarten Liegenschaften sind vorwiegend mit Wohnhäusern unterschiedlichen Baudatums bebaut, Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind innerhalb des Bezirkes grundsätzlich vollständig gegeben.
Die vorhandene Aufschließung ist teilweise unklar, soweit erhoben werden konnte, ist das Wohnhaus an den öffentlichen Kanal und an das Leitungsnetz des örtlichen EVU angeschlossen, laut Auskunft der Holding Graz besteht für das Wohnhaus Kauperzgasse 26 kein Wasseranschluss, im Kellergeschoss ist ein Windkessel ersichtlich, welcher darauf schließen lässt, dass möglicherweise eine Wasserversorgung über einen Brunnen erfolgt, wobei dieser nicht in Augenschein genommen werden konnte und nicht beurteilt werden kann, ob die Qualität bzw. die Schüttung ausreichend ist.
Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im Geografischen Informationssystem der Stadt Graz sind die gegenständlichen Grundstücke als „Allgemeines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,3 bis 0,6 ausgewiesen, eine Belastung durch Fluglärm ergibt sich aus der Lärmkarte, gemäß Stadtentwicklungskonzept liegen die Grundstücke in einem Wohngebiet mit mittlerer Dichte, nach dem räumlichen Leitbild in einem für Wohnanlagen und verdichteten Flachbau vorgesehenen Gebiet.
Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben, von der Stadt Graz wurde am 29.02.2024 mitgeteilt, dass insgesamt Gebühren in Höhe von € 1.431,09 aushaften.
Wohnhaus Kauperzgasse 26, 8055 Graz: Soweit anhand der Bauakten im Grazer Stadtarchiv erhoben werden konnte, wurde die Baubewilligung für die Errichtung eines eingeschossigen, unterkellerten Wohnhauses sowie eines Nebengebäudes im Dezember 1958 erteilt, die diesbezügliche Benützungsbewilligung datiert vom Jänner 1965.
Mit Baubewilligung vom Jänner 1968 wurde die Errichtung eines Zubaus (Anbau im Erdgeschoss, Ausbau des Dachgeschosses, Einbau einer Garage in das Nebengebäude) bewilligt, die Benützungsbewilligung wurde im November 1971 erteilt.
Im März 1988 wurde die Baubewilligung für die Überdachung des bestehenden Balkones an der Nordseite und die Überdeckung des Einganges im Erdgeschoss erteilt, die Benützungsbewilligung wurde im Dezember desselben Jahres erteilt.
In der Natur ist jedoch der überdeckte Eingang auch an der Ostseite des Stiegenlaufes baulich geschlossen worden, weiters wurde der Balkon im Dachgeschoss zu einem Aufenthaltsraum ausgebaut. Für diese Maßnahmen konnte keine Baubewilligung erhoben werden!
Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, es ist massiv errichtet, verfügt über Putzfassaden und ist nach oben hin mit einem Satteldach bzw. Krüppelwalmdach abgeschlossen, die Deckung ist mit Betonsteinen ausgeführt.
Der Zugang in das Erdgeschoss des Wohnhauses erfolgt über einen überdeckten und nach Osten hin abgeschlossenen Stiegenaufgang aus Kunststeinstufen, der Keller wird von außen über eine einläufige, gerade Stiege (Tritt- und Setzstufen verfliest) erreicht, die Verbindung zwischen dem Erdgeschoss und dem ausgebauten Dachgeschoss erfolgt über eine 1/2-gewendelte Holzwangenstiege.
Zur Beheizung des Gebäudes ist derzeit ein Kessel für feste Brennstoffe ersichtlich, für die Wärmeaustragung sind Radiatoren vorhanden und werden die Heizleitungen vielfach auf Putz geführt, wobei die Radiatoren zum Teil ungünstig platziert sind; weiters ist im Keller ein laut Information nicht mehr in Funktion stehender Ölkessel vorhanden sowie Kunststofföltanks.
Die Belichtung der Räume erfolgt über unterschiedliche Fensterkonstruktionen (Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise Fenstergitter, Rollläden, Holzisolierglasfenster bzw. untergeordnet auch über ein altes Holzverbundfenster).
Der Hauseingang ist mit einer Holztüre mit Glaslichte und Eisengitter abgeschlossen, im Inneren bestehen Vollbautüren, welche an Holzstöcken angeschlagen sind, zum Teil sind Glaslichten vorhanden, im Kellergeschoss sind auch Stahlblechtüren ausgeführt.
Die Räume im Keller sind dem Verwendungszweck entsprechend einfach ausgestattet, am aufgehenden Mauerwerk sind in mehreren Bereichen stärkere Feuchteschäden sichtbar, die Fußböden weisen Beton- bzw. Fliesenböden auf, die Deckenuntersicht ist roh.
Die Ausstattung der Räume im Erdgeschoss und im Dachgeschoss kann wie folgt beschrieben werden: Die Fußböden weisen unterschiedliche Beläge auf (Terrazzo, Fliesen, Kunststoff, Fertigparkett), die Wandoberflächen sind verputzt und gemalt, tapeziert bzw. in den erforderlichen Bereichen verfliest, die Deckenuntersichten sind vielfach mit Holz bzw. Paneelen verkleidet, teilweise verputzt und gemalt.
Die Sanitärausstattung umfasst im Erdgeschoss ein WC (Stand-WC, Handwaschbecken), das Badezimmer ist mit Badewanne und Handwaschbecken ausgestattet, im Keller befindet sich ein Warmwasserboiler, der Sanitärraum im Dachgeschoss verfügt über ein WC, ein Handwaschbecken und eine Duschtasse, wobei dieser Sanitärraum durch die Dachschräge sehr beengt und von der Raumhöhe niedrig ist.
Die westseitig orientierte Terrasse ist verfliest und überdeckt sowie nach Norden hin mit einer Stahlkonstruktion mit Verglasung abgeschlossen.
Hinsichtlich der Raumeinteilung und Nutzung wird auf die dem Gutachten beiliegenden Grundrisspläne verwiesen, im Dachgeschoss wurde statt des Balkones ein Aufenthaltsbereich (Küche und Sanitärraum) errichtet, die im Plan eingezeichnete Küche hat die Funktion eines Durchgangszimmers. Anhand der erhobenen Planunterlagen ergeben sich die nachstehenden gerundeten Bruttogrundflächen:
Unterkellerung 61,00 m²
Erdgeschoss 75,00 m²
Dachgeschoss 79,00 m²
Der Bau- und Erhaltungszustand kann als teilweise reparaturbedürftig bezeichnet werden, die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer derartiger Objekte kann im Sinne der Bewertungsliteratur mit 70 Jahren angenommen werden, die Restnutzungsdauer zum Bewertungsstichtag wird mit rund 25 Jahren eingeschätzt.
Nebengebäude: Laut Bauakt wurde das Nebengebäude aufgrund einer Baubewilligung aus dem Jahr 1958 errichtet und erfolgten im Jahr 1968 ein Umbau zu einer Garage sowie westseitig der Anbau eines Abstellraumes. Das massiv errichtete Gebäude hat die Außenmaße 6,90 m x 4,00 m, die Fassaden sind als Putzfassaden ausgeführt, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach mit Betonsteindeckung, auf der südlichen Dachfläche sind Solarpaneele ersichtlich, die Garage ist mit einem Stahlblechkipptor abgeschlossen.
Bewertungsrelevantes Inventar (Zubehör) ist auf der Liegenschaft nicht vorhanden, der Aufstellpool bleibt mangels Zubehöreigenschaft unberücksichtigt.
Laut Information anlässlich der Befundaufnahme soll es keinerlei Wohn- oder Mietrechte auf der Liegenschaft geben, sodass für die Bewertung von einer bestandsfreien Liegenschaft auszugehen ist.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Das Vadium beträgt: EUR 35.700,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
1.) C-LNR 1 a 20910/1957 22339/1963 8816/1971 10353/1974 DIENSTBARKEIT Fahrweg, Fußsteig, Viehtrieb über Gst 168/12 für Bfl 699 EZ 877 Bfl 700 EZ 1225
b 16801/1967 Teilung Gst 168/12 in Gst 168/12 Bfl 763 764
2.) C-LNR 2 a 27532/1990 DIENSTBARKEIT des Geh- und Fahrweges über Gst 168/12 gem § 2 Dienstbarkeitsvertrag 1987-05-07 für EZ 877, 1225
3.) Die nicht verbücherte Dienstbarkeit des Wasserbezugs und der Wasserleitung ausgehend vom Brunnen auf der Liegenschaft EZ 615 KG 63122 Straßgang (Kauperzgasse 26, 8055 Graz) unmittelbar südlich der nördlichen Grundgrenze und rund 2,6 m von der westlichen Grundgrenze (gemessen bis zm Brunnenmittelpunkt) zugunsten der Liegenschaften EZ 877 (Kauperzgasse 24) und EZ 1225 (Kauperzgasse 24a), diese nach Maßgabe des durch die Schaffung der Offenkundigkeit dieser Dienstbarkeit begründeten Ranges, im vorliegenden Fall begründet durch die Errichtung des Brunnenschachts im Jahr 1956.
Zur Begründung wird festgehalten, dass nach ständiger Rechtsprechung nicht verbücherte, aber offenkundige Dienstbarkeiten vom Ersteher nur nach Maßgabe deren durch die Entstehung (Ersitzung) oder die Schaffung der Offenkundigkeit (nicht jedoch durch Vertrag: RS RS0003064 T4) begründeten Ranges ohne oder in Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind (RS0111211; RS0108175; RS0003056; RS0003064; RS0002949; RS0013795). Nach ebenfalls nunmehr ständiger Rechtsprechung ist bei einem Wohnungsrecht oder einem Gebrauchsrecht die Beurteilung deren Offenkundigkeit nach denselben Kriterien wie bei Dienstbarkeiten vorzunehmen (Angst in Angst3 Rz 13 zu § 150 EO). Im vorliegenden Fall wurde diese Dienstbarkeit durch die Errichtung des Brunnens mit dem an der Oberfläche direkt an der Grundgrenze gelegenen Brunnenschacht und der ebenfalls offenkundigen Zutrittsmöglichkeit von den beiden Liegenschaften EZ 877 und EZ 1225 durch das Zaunfeld mit Öffnungsmöglichkeit offenkundig.
Im Hinblick auf die Einwendungen der verpflichteten Partei ist noch auszuführen: Für die Offenkundigkeit einer Dienstbarkeit ist es wesentlich, ob man vom dienenden Grundstück aus bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmen kann, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten lassen.
Soweit sich danach aus den besonderen Umständen Bedenken gegen die Vollständigkeit des Grundbuchstands ergeben, müssen auch Nachforschungen vorgenommen werden. Solche sind vom Ersteher nur bei Vorliegen besonderer, nach den Umständen des Einzelfalls bezüglich ihrer Eignung, Zweifel in dieser Hinsicht zu hegen, zu beurteilender Umstände zu verlangen. Der Umfang der Sorgfaltspflicht bestimmt sich nach der Verkehrsübung. Es genügt leichte Fahrlässigkeit.
Bei außerbücherlichen offenkundigen Dienstbarkeiten sind Nachforschungen im Grundbuch naturgemäß nicht ausreichend, um eine Klarstellung der Rechtslage zu erreichen. Vielmehr muss durch entsprechende Erkundigungen über die tatsächliche Nutzung eine Klärung der Sach- und Rechtslage versucht werden (9 Ob 11/20p).
Im vorliegenden Fall indizieren einerseits bereits die Lage des Brunnenschachts unmittelbar an der Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück und zugleich zur Straße (vgl Abbildung 2 im Gutachten DI Hofer ON 31) und andererseits das offensichtlich öffenbare Zaunfeld zum Nachbargrundstück unmittelbar neben dem Kanaldeckel (vgl die drei Lichtbilder in Seite 16 und 17 des Gutachtens DI Hofer ON 31) die Notwendigkeit von Nachforschungen im Sinne der oben zitierten Rechtsprechung, weshalb von einer offenkundigen Servitut auszugehen ist.
Im übrigen tritt durch diese Dienstbarkeit nach der ergänzenden (telefonischen) Auskunft des Sachverständigen keine Wertminderung der zu versteigernden Liegenschaft ein, da bei der Befundaufnahme mitgeteilt wurde, dass sowohl quantitativ als auch qualitativ die Wasserversorgung sämtlicher Wasserbezieher in der Vergangenheit immer absolut ausreichend war.
Betreffend die Höhe des Schätzwerts ist im Hinblick auf die Einwendungen der verpflichteten Partei noch auszuführen, dass nach der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen bei der Schätzwertermittlung die wertbestimmenden Merkmale des Grundstücks und der Gebäude ebenso angemessen berücksichtigt wurden wie die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag, welche ua dadurch gekennzeichnet sind, dass die Nachfrage nach derartigen Liegenschaften zwischen dem Jahr 2021 und dem Jahr 2023 um zwei Drittel eingebrochen ist.
Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.
Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Näheres siehe Langgutachten!
Vadium: Grundbuch: KG 63122 Straßgang
Einlagezahl: EZ 615
Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 168/12 im Ausmaß von 929 m², davon 760 m² Gärten(10) und 169 m² Sonst(10); GSt Nr .763 Bauf.(10) im Ausmaß von 83 m² mit dem Wohnhaus Kauperzgasse 26, 8055 Graz, und GSt Nr .764 Bauf.(10) im Ausmaß von 30 m², Gesamtfläche 1042 m².
Im C-Blatt sind vorrangig zwei Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens über das Grundstück Nr. 168/12 eingetragen; in der Natur handelt es sich um den entlang der östlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Fahrweg mit einer Breite von ca. 3,40 m, welcher auch der Eigenzufahrt dient. Diese Belastung wird bei der Bewertung berücksichtigt. Darüber hinaus sind Geldlasten eingetragen und erfolgt die Bewertung unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im XVII. Grazer Stadtbezirk Puntigam in Siedlungslage in der Kauperzgasse, welche über die Gradnerstraße und die Adlergasse erreichbar ist. Anzumerken ist, dass die Adlergasse im öffentlichen Gut steht und die nach Westen führende Kauperzgasse die ersten 113 m teilweise auf öffentlichem Gut und teilweise über Privatgrundstücke verläuft und im letzten Teil bis zur Bewertungsliegenschaft über die Privatgrundstücke Nr. 168/4 und 168/3 führt. Eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Da die Zufahrt zur gegenständlichen Liegenschaft offensichtlich seit Langem auf diese Weise erfolgt, wird der Bestand eines außerbücherlichen Zufahrtsrechtes angenommen (= Risiko eines Erstehers!).
Die bewertungsgegenständlichen Grundstücke haben ein katastrales Gesamtausmaß von zusammen 1.042 m2 und bilden diese zusammenhängend einen ebenen, länglich rechtecksförmigen Grundstückskomplex (Länge rund 55 m, Breite rund 19 m), wobei der östliche Grundstücksstreifen gegenüber den restlichen Grundstücken abgefriedet ist und als Zufahrt zur Garage bzw. zu den nördlichen Nachbarliegenschaften dient.
Diese Liegenschaft ist mit dem altbestehenden Wohnhaus Kauperzgasse 26, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, und einem freistehenden Nebengebäude (Garage, Abstellraum) bebaut, im Südwesten besteht ein einfaches Carport in Holzkonstruktion, welchem kein Zeitwert mehr zu unterstellen ist.
Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um einfache bzw. übliche Außenanlagen (Einfriedung mit Einfahrtstor und Gehtürl, befestigte Freiflächen, Begrünung, etc.).
Die unmittelbar benachbarten Liegenschaften sind vorwiegend mit Wohnhäusern unterschiedlichen Baudatums bebaut, Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind innerhalb des Bezirkes grundsätzlich vollständig gegeben.
Die vorhandene Aufschließung ist teilweise unklar, soweit erhoben werden konnte, ist das Wohnhaus an den öffentlichen Kanal und an das Leitungsnetz des örtlichen EVU angeschlossen, laut Auskunft der Holding Graz besteht für das Wohnhaus Kauperzgasse 26 kein Wasseranschluss, im Kellergeschoss ist ein Windkessel ersichtlich, welcher darauf schließen lässt, dass möglicherweise eine Wasserversorgung über einen Brunnen erfolgt, wobei dieser nicht in Augenschein genommen werden konnte und nicht beurteilt werden kann, ob die Qualität bzw. die Schüttung ausreichend ist.
Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im Geografischen Informationssystem der Stadt Graz sind die gegenständlichen Grundstücke als „Allgemeines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,3 bis 0,6 ausgewiesen, eine Belastung durch Fluglärm ergibt sich aus der Lärmkarte, gemäß Stadtentwicklungskonzept liegen die Grundstücke in einem Wohngebiet mit mittlerer Dichte, nach dem räumlichen Leitbild in einem für Wohnanlagen und verdichteten Flachbau vorgesehenen Gebiet.
Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben, von der Stadt Graz wurde am 29.02.2024 mitgeteilt, dass insgesamt Gebühren in Höhe von € 1.431,09 aushaften.
Wohnhaus Kauperzgasse 26, 8055 Graz: Soweit anhand der Bauakten im Grazer Stadtarchiv erhoben werden konnte, wurde die Baubewilligung für die Errichtung eines eingeschossigen, unterkellerten Wohnhauses sowie eines Nebengebäudes im Dezember 1958 erteilt, die diesbezügliche Benützungsbewilligung datiert vom Jänner 1965.
Mit Baubewilligung vom Jänner 1968 wurde die Errichtung eines Zubaus (Anbau im Erdgeschoss, Ausbau des Dachgeschosses, Einbau einer Garage in das Nebengebäude) bewilligt, die Benützungsbewilligung wurde im November 1971 erteilt.
Im März 1988 wurde die Baubewilligung für die Überdachung des bestehenden Balkones an der Nordseite und die Überdeckung des Einganges im Erdgeschoss erteilt, die Benützungsbewilligung wurde im Dezember desselben Jahres erteilt.
In der Natur ist jedoch der überdeckte Eingang auch an der Ostseite des Stiegenlaufes baulich geschlossen worden, weiters wurde der Balkon im Dachgeschoss zu einem Aufenthaltsraum ausgebaut. Für diese Maßnahmen konnte keine Baubewilligung erhoben werden!
Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, es ist massiv errichtet, verfügt über Putzfassaden und ist nach oben hin mit einem Satteldach bzw. Krüppelwalmdach abgeschlossen, die Deckung ist mit Betonsteinen ausgeführt.
Der Zugang in das Erdgeschoss des Wohnhauses erfolgt über einen überdeckten und nach Osten hin abgeschlossenen Stiegenaufgang aus Kunststeinstufen, der Keller wird von außen über eine einläufige, gerade Stiege (Tritt- und Setzstufen verfliest) erreicht, die Verbindung zwischen dem Erdgeschoss und dem ausgebauten Dachgeschoss erfolgt über eine 1/2-gewendelte Holzwangenstiege.
Zur Beheizung des Gebäudes ist derzeit ein Kessel für feste Brennstoffe ersichtlich, für die Wärmeaustragung sind Radiatoren vorhanden und werden die Heizleitungen vielfach auf Putz geführt, wobei die Radiatoren zum Teil ungünstig platziert sind; weiters ist im Keller ein laut Information nicht mehr in Funktion stehender Ölkessel vorhanden sowie Kunststofföltanks.
Die Belichtung der Räume erfolgt über unterschiedliche Fensterkonstruktionen (Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise Fenstergitter, Rollläden, Holzisolierglasfenster bzw. untergeordnet auch über ein altes Holzverbundfenster).
Der Hauseingang ist mit einer Holztüre mit Glaslichte und Eisengitter abgeschlossen, im Inneren bestehen Vollbautüren, welche an Holzstöcken angeschlagen sind, zum Teil sind Glaslichten vorhanden, im Kellergeschoss sind auch Stahlblechtüren ausgeführt.
Die Räume im Keller sind dem Verwendungszweck entsprechend einfach ausgestattet, am aufgehenden Mauerwerk sind in mehreren Bereichen stärkere Feuchteschäden sichtbar, die Fußböden weisen Beton- bzw. Fliesenböden auf, die Deckenuntersicht ist roh.
Die Ausstattung der Räume im Erdgeschoss und im Dachgeschoss kann wie folgt beschrieben werden: Die Fußböden weisen unterschiedliche Beläge auf (Terrazzo, Fliesen, Kunststoff, Fertigparkett), die Wandoberflächen sind verputzt und gemalt, tapeziert bzw. in den erforderlichen Bereichen verfliest, die Deckenuntersichten sind vielfach mit Holz bzw. Paneelen verkleidet, teilweise verputzt und gemalt.
Die Sanitärausstattung umfasst im Erdgeschoss ein WC (Stand-WC, Handwaschbecken), das Badezimmer ist mit Badewanne und Handwaschbecken ausgestattet, im Keller befindet sich ein Warmwasserboiler, der Sanitärraum im Dachgeschoss verfügt über ein WC, ein Handwaschbecken und eine Duschtasse, wobei dieser Sanitärraum durch die Dachschräge sehr beengt und von der Raumhöhe niedrig ist.
Die westseitig orientierte Terrasse ist verfliest und überdeckt sowie nach Norden hin mit einer Stahlkonstruktion mit Verglasung abgeschlossen.
Hinsichtlich der Raumeinteilung und Nutzung wird auf die dem Gutachten beiliegenden Grundrisspläne verwiesen, im Dachgeschoss wurde statt des Balkones ein Aufenthaltsbereich (Küche und Sanitärraum) errichtet, die im Plan eingezeichnete Küche hat die Funktion eines Durchgangszimmers. Anhand der erhobenen Planunterlagen ergeben sich die nachstehenden gerundeten Bruttogrundflächen:
Unterkellerung 61,00 m²
Erdgeschoss 75,00 m²
Dachgeschoss 79,00 m²
Der Bau- und Erhaltungszustand kann als teilweise reparaturbedürftig bezeichnet werden, die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer derartiger Objekte kann im Sinne der Bewertungsliteratur mit 70 Jahren angenommen werden, die Restnutzungsdauer zum Bewertungsstichtag wird mit rund 25 Jahren eingeschätzt.
Nebengebäude: Laut Bauakt wurde das Nebengebäude aufgrund einer Baubewilligung aus dem Jahr 1958 errichtet und erfolgten im Jahr 1968 ein Umbau zu einer Garage sowie westseitig der Anbau eines Abstellraumes. Das massiv errichtete Gebäude hat die Außenmaße 6,90 m x 4,00 m, die Fassaden sind als Putzfassaden ausgeführt, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach mit Betonsteindeckung, auf der südlichen Dachfläche sind Solarpaneele ersichtlich, die Garage ist mit einem Stahlblechkipptor abgeschlossen.
Bewertungsrelevantes Inventar (Zubehör) ist auf der Liegenschaft nicht vorhanden, der Aufstellpool bleibt mangels Zubehöreigenschaft unberücksichtigt.
Laut Information anlässlich der Befundaufnahme soll es keinerlei Wohn- oder Mietrechte auf der Liegenschaft geben, sodass für die Bewertung von einer bestandsfreien Liegenschaft auszugehen ist.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Das Vadium beträgt: EUR 35.700,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
1.) C-LNR 1 a 20910/1957 22339/1963 8816/1971 10353/1974 DIENSTBARKEIT Fahrweg, Fußsteig, Viehtrieb über Gst 168/12 für Bfl 699 EZ 877 Bfl 700 EZ 1225
b 16801/1967 Teilung Gst 168/12 in Gst 168/12 Bfl 763 764
2.) C-LNR 2 a 27532/1990 DIENSTBARKEIT des Geh- und Fahrweges über Gst 168/12 gem § 2 Dienstbarkeitsvertrag 1987-05-07 für EZ 877, 1225
3.) Die nicht verbücherte Dienstbarkeit des Wasserbezugs und der Wasserleitung ausgehend vom Brunnen auf der Liegenschaft EZ 615 KG 63122 Straßgang (Kauperzgasse 26, 8055 Graz) unmittelbar südlich der nördlichen Grundgrenze und rund 2,6 m von der westlichen Grundgrenze (gemessen bis zm Brunnenmittelpunkt) zugunsten der Liegenschaften EZ 877 (Kauperzgasse 24) und EZ 1225 (Kauperzgasse 24a), diese nach Maßgabe des durch die Schaffung der Offenkundigkeit dieser Dienstbarkeit begründeten Ranges, im vorliegenden Fall begründet durch die Errichtung des Brunnenschachts im Jahr 1956.
Zur Begründung wird festgehalten, dass nach ständiger Rechtsprechung nicht verbücherte, aber offenkundige Dienstbarkeiten vom Ersteher nur nach Maßgabe deren durch die Entstehung (Ersitzung) oder die Schaffung der Offenkundigkeit (nicht jedoch durch Vertrag: RS RS0003064 T4) begründeten Ranges ohne oder in Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind (RS0111211; RS0108175; RS0003056; RS0003064; RS0002949; RS0013795). Nach ebenfalls nunmehr ständiger Rechtsprechung ist bei einem Wohnungsrecht oder einem Gebrauchsrecht die Beurteilung deren Offenkundigkeit nach denselben Kriterien wie bei Dienstbarkeiten vorzunehmen (Angst in Angst3 Rz 13 zu § 150 EO). Im vorliegenden Fall wurde diese Dienstbarkeit durch die Errichtung des Brunnens mit dem an der Oberfläche direkt an der Grundgrenze gelegenen Brunnenschacht und der ebenfalls offenkundigen Zutrittsmöglichkeit von den beiden Liegenschaften EZ 877 und EZ 1225 durch das Zaunfeld mit Öffnungsmöglichkeit offenkundig.
Im Hinblick auf die Einwendungen der verpflichteten Partei ist noch auszuführen: Für die Offenkundigkeit einer Dienstbarkeit ist es wesentlich, ob man vom dienenden Grundstück aus bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmen kann, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten lassen.
Soweit sich danach aus den besonderen Umständen Bedenken gegen die Vollständigkeit des Grundbuchstands ergeben, müssen auch Nachforschungen vorgenommen werden. Solche sind vom Ersteher nur bei Vorliegen besonderer, nach den Umständen des Einzelfalls bezüglich ihrer Eignung, Zweifel in dieser Hinsicht zu hegen, zu beurteilender Umstände zu verlangen. Der Umfang der Sorgfaltspflicht bestimmt sich nach der Verkehrsübung. Es genügt leichte Fahrlässigkeit.
Bei außerbücherlichen offenkundigen Dienstbarkeiten sind Nachforschungen im Grundbuch naturgemäß nicht ausreichend, um eine Klarstellung der Rechtslage zu erreichen. Vielmehr muss durch entsprechende Erkundigungen über die tatsächliche Nutzung eine Klärung der Sach- und Rechtslage versucht werden (9 Ob 11/20p).
Im vorliegenden Fall indizieren einerseits bereits die Lage des Brunnenschachts unmittelbar an der Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück und zugleich zur Straße (vgl Abbildung 2 im Gutachten DI Hofer ON 31) und andererseits das offensichtlich öffenbare Zaunfeld zum Nachbargrundstück unmittelbar neben dem Kanaldeckel (vgl die drei Lichtbilder in Seite 16 und 17 des Gutachtens DI Hofer ON 31) die Notwendigkeit von Nachforschungen im Sinne der oben zitierten Rechtsprechung, weshalb von einer offenkundigen Servitut auszugehen ist.
Im übrigen tritt durch diese Dienstbarkeit nach der ergänzenden (telefonischen) Auskunft des Sachverständigen keine Wertminderung der zu versteigernden Liegenschaft ein, da bei der Befundaufnahme mitgeteilt wurde, dass sowohl quantitativ als auch qualitativ die Wasserversorgung sämtlicher Wasserbezieher in der Vergangenheit immer absolut ausreichend war.
Betreffend die Höhe des Schätzwerts ist im Hinblick auf die Einwendungen der verpflichteten Partei noch auszuführen, dass nach der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen bei der Schätzwertermittlung die wertbestimmenden Merkmale des Grundstücks und der Gebäude ebenso angemessen berücksichtigt wurden wie die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag, welche ua dadurch gekennzeichnet sind, dass die Nachfrage nach derartigen Liegenschaften zwischen dem Jahr 2021 und dem Jahr 2023 um zwei Drittel eingebrochen ist.
Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.
Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Näheres siehe Langgutachten!
Geringstes Gebot: 267.750,00 EUR
Position
#Graz-UmgebungDistrict
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